דייר מוגן ודמי מפתח

דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין כפי שמוגדר בחוק המקרקעין, אלא זכות כלכלית הנסחרת בשוק החופשי ולרוב בעלת השפעה ניכרת על זכות הבעלות בנכס. לכן, לא ניתן לרשום זכות זו בטאבו.

זכות הדיירות המוגנת מעוגנת בחוק הגנת הדייר משנת 1972, אשר נותן לדייר המוגן זכות בחלק מדמי המפתח (כאשר מחליפים דייר בנכס), הגנה מפני סילוק מהנכס (בכפוף לעמידה בתנאים המפורטים בחוק), תשלום דמי שכירות מופחתים (יחול בד"כ בנכסים למגורים אך לא בנכסים מסחריים), ולפעמים גם את האפשרות להוריש את הזכות.

מקורו של חוק הדייר המוגן הוא בחוקים מנדטוריים אשר בוטלו במשך השנים כמעט בכל מקום אחר בעולם מלבד ישראל. כיום לא ניתן יותר להפוך לדייר מוגן.

החוק חל על שכירות בדירה, בניין או חלק ממנו וחצר הצמודה לכל אחד מאלו.

דייר מוגן אינו לא רשאי להשכיר את הנכס או חלקו, בשכירות משנה, ללא הסכמת הבעלים.

מכירת זכות דיירות מוגנת אינה נושאת בחבות לתשלום מס שבח, מאחר וכאמור, לא מדובר על מכירת זכות במקרקעין, אולם ייתכן והמוכר יחויב בתשלום מס רווחי הון. מכירת הנכס עצמו, אינה פטורה ממס שבח.

נכס מסחרי\ עסקי, ייחשב לנכס מוגן רק אם העסק המתנהל בו מנוהל על ידי הדיירים.

הורשת זכות דיירות מוגנת אפשרית בתנאים הבאים:

  • בן זוג של דייר מוגן יירש את זכות הדיירות המוגנת בתנאי שחי עם הדייר לפחות 6 חודשים לפני פטירתו.
  • ילדים או קרובים אחרים יירשו את זכות הדיירות המוגנת בתנאי שגרו בנכס לפחות 6 חודשים לפני פטירת הדייר המוגן.
  • בן זוג אשר התגרש מדייר מוגן, יירש את זכות הדיירות אם הוא זכאי לגור בדירה מכוח הסכם גירושים או מכוח החלטת בית משפט.
  • בני זוג או ילדיו של דייר מוגן שנזנחו, יירשו את זכות הדיירות המוגנת אם גרו עם הדייר לפחות חצי שנה בטרם נזנחו ואם אין להם דירת מגורים אחרת.
  • הורשת זכות הדיירות המוגנת בדירה או בעסק, תחול רק על דור אחד, אלא אם הדייר נפטר או עזב את קרוביו ואין להם נכס אחר. במקרה של נכס עסקי, זה מותנה בכך שהיורשים ימשיכו לעבוד ולקיים את העסק הנוכחי ושהדבר דרוש לצורך קיומם.

החוק אינו חל על:

  • משקים חקלאיים או חלק מהם.
  • על קרקע ללא מבנה, מלבד קרקעות אשר הושכרו לפני 08.05.1955 ומשמשות כמקור פרנסה.
  • שכירות לתקופה של מעל 7 שנים, שנערכה לאחר 08.05.1955.
  • שכירות לתקופה של מעל 14 שנים, שנערכה לפני 08.05.1955.
  • שכירות של בתי מלון, בתי הארחה ופנסיון.
  • דירות אשר ניתנו לעובד ע"י מעבידו, אלא אם צוין במפורש בחוזה שהעובד הינו דייר מוגן.
  • נכס שביום 20.08.1968 לא הוחזק ע"י דייר מוגן.
  • נכס שהוחזר לבעלים לאחר 20.08.1968, אלא אם צוין בחוזה השכירות שהוא יושכר לדייר מוגן.
  • נכס או חלק מנכס אשר בנייתו הושלמה לאחר 20.08.1968 והושכר רק לאחר מכן.
  • נכס שהוחזק בשכירות לא מוגנת ביום 20.08.1968, אלא אם נרשם בחוזה השכירות שהדייר מוגן.

דמי מפתח: דייר מוגן אשר מוחלף ע"י דייר אחר בנכס, זכאי לקבל חלק מדמי המפתח, עפ"י הפרוט

המצוי בחוק הגנת הדייר, תשל"ב 1972, חלק ג', פרק א', סעיפים 74-78.

כאשר משולמים דמי מפתח בנכס מסחרי, יש קזז את הסכום אשר שולם עבור המוניטין.

גובה דמי המפתח: גובה דמי המפתח נגזר משווי הנכס. באזורים בעלי ביקוש גבוה (כגון נכסי מגורים

במרכז ת"א), גובה דמי המפתח עשוי להגיע ל- 80-90% משווי הנכס.

בנכסים מסחריים בהם משולמים דמי שימוש ראויים, דמי המפתח יהיו כ- 10% משווי הנכס לכל היותר.

שירות לעו"ד וכונסי נכסים

מידע נוסף

הערכות שווי נכסים ודמי שימוש

מידע נוסף

בדיקת טרום רכישה/מכירה

מידע נוסף

היטלי השבחה

מידע נוסף