דמי שימוש ראויים במקרקעין

 

 

מהם דמי שימוש ראויים במקרקעין?

המושג "דמי שימוש" מוסבר בסעיף 33 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, הקובע כי "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש". זאת אמרת, שכאשר אחד השותפים עושה במקרקעין שימוש בלעדי, אשר מונע מיתר השותפים להשתמש בהם, הוא צריך לשלם שכר ("דמי שימוש") ראוי עקב שימוש זה. עם זאת, במקרים בהם השותף לא מונע משותפיו להשתמש באותם המקרקעין, הוא אינו מחויב בתשלום לשותפיו, גם אם הם לא עשו שימוש במקרקעין הנ"ל, כפי שנקבע בהלכת זרקא.

כיצד נקבעים דמי שימוש ראויים במקרקעין?

קביעת דמי שימוש ראויים זהו אחד מתפקידיו של שמאי מקרקעין. דמי שימוש בנכס יגזרו משווי השוק של הנכס, במקרים בהם השימוש בנכס הנו השימוש היעיל והטוב שלו, וכאשר לא מובאים בחשבון פוטנציאל תכנוני או ציפיות לשינוי או השבחת הנכס (זאת אומרת שבאומדן שווי דמי שימוש במקרקעין, מנטרלים את המרכיב הספקולטיבי משווי הנכס). כאשר מדובר בדירות, בתים ונכסי מגורים, נשתמש בגישת ההשוואה ונחפש נתוני שכירות חודשיים בנכסים הדומים ככל הניתן לנכס בו אנו קובעים את שווי דמי השימוש. כאשר מדובר בנכסים מסחריים, נכסי תעשייה ומשרדים, ולא ניתן למצוא מספיק נתוני השוואה, נשתמש בשווי הנכס בכדי לחלץ ממנו את דמי השימוש הראויים, לפי גישת היוון ההכנסות.

גובה דמי שימוש במקרקעין

דמי שימוש ראויים במקרקעין כאשר ישנה הסכמה בין הבעלים לבין האוחזים בנכס, על תנאי השימוש בנכס, דמי השימוש יקבעו על פי השימוש המוסכם הנעשה בו. אולם, כאשר אין הסכמה בין הבעלים לבין העושים שימוש בנכס, דמי השימש יקבעו על פי הגביה מבין שתי האפשרויות הבאות:
  1. דמי שימוש במקרקעין המשקפים את השימוש אשר נעשה בפועל בנכס.
  2. דמי השימוש הראויים אשר היו משולמים עפ"י השימוש המיטבי בנכס.

מקרים בהם עשוי בית המשפט לפסוק תשלום דמי שימוש 

  • כאשר אחד מבני זוג מבקש פירוק שיתוף, בזמן שבן הזוג השני מעכב את הסדרת הפרידה. (ייתכן מצב בו בית המשפט יקבל החלטות שונות, כתלות בבן הזוג הנשאר בנכס וזה מתוך רצון לדאוג לאשה ולקטינים).
  • כאשר נעשה שימוש חורג ללא אישור בקרקע, נחלה או משק השייכים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
  • כאשר זה מעוגן בהסכם בין בני זוג או שותפים.
  • כאשר ישנו הסכם שימוש בנכס מקרקעין והוגדרו "דמי שימוש", אך השימוש הנעשה בו חורג מהכתוב בהסכם.
  • כאשר מסתיים חוזה אך השוכר מממשיך לעשות שימוש בנכס, מעבר לתקופה שצוינה בחוזה.
  • אדם אשר עוזב את ביתו עקב התנהגות לא נאותה מצד בן זוגו, אשר אינה מאפשרת לו להישאר בדירה המשותפת, יהיה ראוי לתשלום דמי שימוש ראויים.
  • אדם אשר משתמש בבלעדיות בנכס אשר בו זכות קניינית לשותפים נוספים.
  • במקרים של פלישה לשטח ללא אישור בעלי הזכויות ושימוש בו למטרות שונות כגון מגורים, אחסנה, חניה ועוד.

מקרים בהם עשוי בית המשפט שלא לפסוק זכאות לדמי שימוש ראויים במקרקעין

  • כאשר התובע מורחק מהבית בצו בית משפט, עקב התנהגותו.
  • התנהגות בחוסר תום לב.
  • פגיעה או הפרעה של התובע להליך פירוק שיתוף, בניגוד להחלטת בית המשפט.
  • שותף אשר עזב נכס, או בחר שלא לעשות בו שימוש, למרות שלא הייתה סיבה לכך.
מוזמנים ליצור קשר ונשמח לעמוד לשירותכם בכל הנוגע לדמי שימוש ראויים במקרקעין, משרד שמאות מקרקעין אסף אפל

שירות לעו"ד וכונסי נכסים

מידע נוסף

הערכת שווי נכסים ודמי שימוש

מידע נוסף

בדיקת טרום רכישה/מכירה

מידע נוסף

היטלי השבחה

מידע נוסף