מה קורה בתל אביב בשנים האחרונות?

היטל ההשבחה אינו מס, אלא תשלום החל על נכס מקרקעין אשר שוויו עלה עקב מתן הקלה, התרת שימוש חורג או אישור תכנית על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (לתכניות אשר אושרו החל ביום 01/07/1975), על פי הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. גובה היטל ההשבחה הוא 50% מגובה ההשבחה ומועד התשלום הינו כאשר מממשים את אותן הזכויות – הכוונה כאשר מוכרים את הנכס, מקבלים היתר בניה או מקבלים אישור לשימוש חורג (יוצא מהכלל הוא היטל השבחה עקב פיצול דירות לפי תיקון מס' 117 לחוק התכנון והבניה. במקרה הזה, היטל ההשבחה בגין מתן ההקלה, יהיה בשיעור של 34%, כשמחציתו תשולם בעת קבלת ההיתר ומחציתו השנייה בעת מימוש הזכויות). כך נוצר מצב שבו אנשים שמכרו דירות ובתים בתל אביב נדרשו לשלם היטל השבחה שכלל לא היו מודעים לקיומו. כאשר לעיתים מדובר בסכומים גבוהים במיוחד, אפילו מאות אלפי שקלים.

תכניות רובע שלוש ורובע ארבע בתל אביב

רובע 3 הינו חלק מהצפון הישן של תל אביב. גבולות רובע שלוש הינם חוף הים ממערב, רחוב אבן גבירול ממזרח, נחל הירקון מצפון וקו הרחובות בוגרשוב-שדרות בן ציון-מרמורק מדרום. מרבית שטחו של הרובע משמש למגורים ומקצתו לתעסוקה, מסחר ובילוי. מרבית בנייני רובע 3 נבנו בשנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת, במסגרת תוכנית גדס לפיתוח העיר תל אביב. כמו כן, חלק ניכר משטח ההכרזה של העיר הלבנה, על פי הגדרות אונסק"ו, נמצא ברובע זה. רובע 4 מכונה גם הצפון החדש. גבולות הרובע הינם רחוב אבן גבירול במערב, נתיבי איילון במזרח, נחל הירקון בצפון ושדרות שאול המלך בדרום. כמו כן, כולל רובע ארבע גם את השכונות שבין דרך נמיר לנתיבי איילון. מרבית בנייני רובע 4 נבנו לאחר הקמת המדינה, בעיקר בנייני מגורים בבניה רוויה, בני 5-4 קומות, אולם בשנים האחרונות הוקמו בו גם מגדלי מגורים גבוהים יותר. התכנית המשביחה ברובע 3, אשר ממנה נוצר החיוב בהיטל השבחה, נקראת תכנית תא/3616א, התכנית המשביחה ברובע 4, אשר ממנה נוצר החיוב בהיטל השבחה, נקראת תא/3729/א. תוכניות אלו מכונות "תכנית הרובעים" והן נועדו לקבוע תוספת לזכויות בנייה הניתנות על-פי תמ"א 38 ותכניות בניין עיר קודמות בשני הרובעים. למרות שזכויות בנייה המוקנות מתוקף תמ"א 38 פטורות מחבות בהיטל השבחה, טענתה של עיריית תל אביב היא, כי תכניות רובע 3 ורובע 4 שיפרו את הוודאות לקבלת אישור לחיזוק המבנה ותוספת זכויות הבניה. מאז אישור התכניות, מרבית השמאים המכריעים אשר דנו בעניין האם תכניות הרובעים מצדיקות את דרישת עיריית תל אביב לתשלום היטלי השבחה גבוהים, הגיעו למסקנה כי מאחר והתכניות מבוססות על זכויות בניה אשר היו ניתנות לניצול מתוקף תמ"א 38 ותכניות קודמות נוספות, ההשבחה אשר נוצרת מתוך תכניות הרובעים הינה שולית ולעיתים אף לא קיימת, אולם בחודש אוגוסט 2022, קבעה ועדת ערר של מחוז תל אביב, כי הוראות הפטור במסגרת תמ"א 38 אינה חלה על הנכסים הנמכרים ברובע 3, וכי תכנית 3616א' קובעת זכויות קונקרטיות, בניגוד לזכויות עקרוניות של תמ"א 38. ולאור זאת, נקבע כי אין להתחשב בתמ"א 38 ובמדיניות על-פיה, כאשר רוצים לערער על היטל השבחה בתל אביב.

תכניות משביחות נוספות בתל אביב

יצוין כי מלבד תכניות רובע שלוש ורובע ארבע, ישנן בתל אביב תכניות רבות נוספות בגינן עלולה לקום חבות בהיטל השבחה בעת מימוש הזכויות. העיקריות בהן: תכנית ע' אשר מהווה תכנית מתאר מקומית ומטרתה לקבוע הוראות ותנאים בכל הנוגע לבניית מרתפים והשימוש בהם, תכנית 2550 אשר מטרתה לקבוע הוראות להקמת חניה פרטית במגרשים של בנינים צמודי קרקע, תכנית ג' אשר בין מטרותיה, לקבוע הוראות מקיפות לבניה על גגות ולהחליף את תכנית 1680, תכנית 2754 אשר מטרתה לאפשר שיפור ברווחת הדיור בבתים פרטיים צמודי קרקע ע"י קביעת תנאים להקמת בריכות שחיה, בריכות נוי וג'קוזי בחצרות הבתים כולל מתקנים טכניים, תכנית ע-1 אשר מטרתה לקבוע הוראות מקיפות לבנית מרתפים ולשימוש בהם ולהחליף את תכנית מתאר מקומית ע', תכנית ג-1 המהווה שינוי מס' 6 לשנת 2005 לתכנית מתאר מקומית ג' ומספר תכניות מתאר נוספות.

לסיכום

כאשר נמכרת דירה או כאשר מאושרים היתר בניה/היתר לשימוש חורג, ונוצרת חבות בהיטל השבחה, ישנם 45 ימים מיום קבלת הבקשה לתשלום כדי להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע. אנו מציעים ליווי וייעוץ עד לצליחת ההליך. אנו בעלי ניסיון נרחב בתחום והיכרות מעמיקה עם נושא היטלי ההשבחה בתל אביב וביכולתנו להפחית באופן ניכר את הסכום אותו נדרשתם לשלם. למידע נוסף על היטל השבחה בתל אביב והדרך לצלוח את מכירת הנכס, או לבדיקה ללא התחייבות של השומה שקיבלתם אם כבר מכרתם את הנכס, פנו אלינו ונשמח לסייע.