בבואנו להעריך שווי נכס, אנו ראשית צריכים לבחור את גישת הערכת השווי המתאימה.

ישנן 3 גישות שמאיות מקובלות לקביעת שווי הנכס, כאשר בשלב הראשון, אנו נאפיין את הנכס ונחליט איזו גישה היא המתאימה והמדויקת ביותר עבורו.

שלוש הגישות הן:

גישת ההשוואה

גישת ההשוואה היא הגישה המרכזית בה משתמשים לאמוד שווי מקרקעין.

גישה זו ניתנת ליישום כאשר ישנם מספיק נכסים בעלי מאפיינים דומים, היכולים לשמש כבסיס השוואתי. על נכסים אלו מופעלים פרמטרים שונים והתאמות, בכדי להשוות אותם ככל הניתן לנכס הנישום.

גישה זו מקבלת עדיפות על פני הגישות האחרות, ככל שניתן ליישמה.

גישת היוון הכנסות

גישת היוון הכנסות, נקראת גם “גישת העסק החי” או “הגישה הכלכלית”.

גישה זו מתבססת על תזרים ההכנסות הצפויות (דמי השכירות) מנכס מסוים, בד”כ נכס מסחרי או משרד, תוך היוון הכנסות אלו לסוף חיו הכלכליים של הנכס ובתוספת ערך הגרט של המבנה בסוף התקופה.

גישת העלויות

בגישה זו נעריך את שווי הנכס / המקרקעין על ידי חיבור עלויות הגורמים השונים המרכיבים אותו – שווי הקרקע, עלות בנייה, מיסים שונים, רווח יזמי ועוד.

גישה זו תשמש אותנו בעיקר בהערכת שווי של נכסים מיוחדים ונכסים שלא קיימות עבורם מספיק עסקאות השוואה מהימנות.

ישנה גישה הופכית לגישת העלות, אשר נקראת גישת החילוץ והיא מאפשרת לנו למצוא שווי קרקע כאשר אין מספיק נתונים השוואתיים.

בגישת החילוץ לוקחים את שווי הנכס הבנוי וממנו מחלצים את שווי הקרקע ע”י הפחתת רווח יזמי ועלויות בניה, שחוקות או מלאות, בהתחשב בנתוני נכס ההשוואה.

לאחר בחירת הגישה המתאימה ביותר לנכס, נבחן אותו ממספר היבטים:

1. מטרת חוות הדעת- האם מדובר בהערכה לצורך שווי שוק, ערר על היטל השבחה, פירוק שיטוף, הפקעה וכו'.
2. הזכויות בנכס – האם מדובר בבעלות, חכירה, שכירות וכו'.
3. זיהוי הנכס – לפי גוש, חלקה, כתובת.
4. מצבו התכנוני של הנכס – בדיקת הזכויות הקיימות בנכס מכוח תב"עות מקומיות ותוכניות מתאר ארציות.
5. רישוי הנכס – בדיקת תיק הבניין של הנכס, בוועדה המקומית, לאיתור היתרי הבניה שניתנו בנכס והשוואתם לבנוי בפועל.
6. בדיקת מצבו המשפטי של הנכס – בדיקת נסח טאבו, חוזי שכירות, תשריט בית משותף והסכמים שונים ככל שישנם.

לאחר בחינת כל ההיבטים השונים, ובחירת הגישה המתאימה לאומדן שווי הנכס, נבצע ניתוח לבחינת השימוש המיטבי בנכס הנישום ונפיק את חוות הדעת.