הסכם שיתוף

במקרים מסוימים, קיים הסכם שיתוף אשר מעגן את זכויותיהם וחובותיהם של כל השותפים באותם המקרקעין ומטרתו היא צמצום מחלוקות סביב הנכס, שיפור הניהול שלו, שיפור דרכי הניצול שלו ועוד. הסכם זה, אשר ניתן לרישום בלשכת רישום המקרקעין, מאפשר להגדיר את היחסים בין השותפים. בין השאר, ניתן להגדיר בו שיוך של זכויות בנייה, שימוש בחלקים ספציפיים בנכס על ידי מי מהבעלים, חלוקת ההוצאות בנכס, דרך העברת הזכויות ועוד.

פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף מאפשר לבעלים של נכס במצב "מושעא", לפרק את השותפות ביניהם, כך שלכל אחד ייוחס חלק ספציפי בו הוא יוכל לנהוג כבעלים יחיד, לרבות מכירת חלקו, בשונה מבעלות משותפת המצריכה את אישור כלל השותפים לצורך ביצוע פעולות שונות במקרקעין כולו.

קיימות מספר דרכים לפירוק השיתוף, המקבלות קדימות על פי הסדר הנ"ל:

פירוק דרך חלוקה בעין:

פירוק שיתוף בדרך זו יהיה האפשרות המועדפת, גם על ידי בתי המשפט.

בדרך זו, תתבצע על ידי השותפים חלוקה פיזית של המקרקעין, ככל שניתן במגבלות חוק התכנון והבנייה. חלוקה זו יכולה להיות בדרך של רישום בית משותף, חלוקה פיזית למספר מגרשים/חלקות ועוד ותלווה בתשריטים מתאימים והסכמים בין השותפים.

לעיתים, חלוקה זו תצריך תשלומי איזון בין השותפים.

פירוק דרך מכירה:

פירוק שיתוף בדרך של מכירה, יעשה כאשר אי אפשר יהיה לעשות זאת בדרך של חלוקה בעין.

אם לא נקבע אחרת על ידי בית המשפט, תערך במכירה פומבית במסגרת הליך של הוצאה לפועל.

החוק אינו מאפשר לכפות על אחד השותפים למכור את חלקו לשותף אחר, ואם זה קורה, זה קורה בהליך מכירה והתמחרות חופשי.

פירוק דרך הפיכה לבית משותף:

לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין, ניתן לבצע פירוק שיתוף באמצעות הפיכה לבית משותף. כאשר הבית ראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל את חוות הדעת של המפקח על הבתים המשותפים, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקם בשותפות.