חוות דעת לצורך הערכת שווי שוק של נכס הינה למעשה שומה מורחבת המהווה את "תעודת הזהות" של הנכס.

במסגרת עריכת שומה זו, אנו סוקרים את המצב התכנוני של הנכס, לרבות תכניות בניין עיר ותוכניות מחוזיות וארציות החלות על המקרקעין ומקנות זכויות בניה או לחילופין קובעות כי בנכס קיימת הפקעה עתידית או צפוי שינוי ייעוד, המצב הקנייני של הנכס, כאשר אנו מוודאים מי הם בעלי הזכויות בנכס והאם מדובר בזכות בעלות, חכירה או בר רשות, והמצב המשפטי של הנכס, לרבות בדיקת נסח טאבו, תשריט בית משותף, הסכמי רכישה ושכירות ואישורי זכויות והסכמי חכירה. בנוסף אנו בודקים את תיק הבניין המצוי בארכיב הוועדה המקומית לתכנון ובניה ואת היתרי הבניה אשר ניתנו במקרקעין לאורך השנים בכדי לוודא שהנכס אכן בנוי כחוק ולא קיימות בו חריגות בניה.

לבסוף, בהסתמך על כל המידע אותו אספנו וסקרנו במהלך כתיבת השומה. אנו מנתחים עסקאות מכר מהימנות אשר בוצעו בנכסים בעלי מאפיינים דומים לנכס נשוא השומה, ומשם מחלצים את הנתונים הדרושים לנו לצורך שווי השוק של המקרקעין.

חוות דעת לצורך הפחתה או ביטול מוחלט של חיוב בהיטל השבחה נקראת גם "שומה אחרת". חוות דעת זו הינה שומה נגדית לשומה אשר התקבלה ממחלקת היטלי השבחה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

חשוב לדעת שכאשר נישום מעוניין לערער על שומת היטל השבחה, בהליך של שמאי מכריע או וועדת ערר, עומדים לרשותו 45 ימים מרגע קבלת השומה מהוועדה המקומית, לצורך הגשת הבקשה.

חוות הדעת הנגדית אשר נכתבת על ידינו, מוגשת לשמאי מכריע במטרה להפחית כמה שניתן ובמקרים רבים אף לבטל לחלוטין את הדרישה לתשלום היטל ההשבחה בעת מימוש הזכויות בנכס או כאשר מגישים בקשה למידע מוקדם, דרישה אשר נוצרה כתוצאה מאישור תב"ע, קבלת הקלה בהיתר בניה או קבלת אישור לשימוש חורג.

לצורך הערר, אנו בוחנים את שומת ההשבחה של הוועדה המקומית, בודקים החלטות של שמאים מכריעים הדנות במקרים דומים ובעזרת ניסיוננו מיישמים את כל הממצאים על ידי כתיבת חוות דעת אשר תסתור (לפעמים לחלוטין) את הכתוב בשומת הוועדה ותציע אלטרנטיבה אחרת לחישוב היטל ההשבחה.

חוות דעת לצורך פירוק שיתוף במקרקעין הינה חוות דעת אשר מטרתה לאפשר לשותפים האוחזים יחדיו בנכס מסוים ללא חלוקה ספציפית ( מצב הנקרא "מושעא"), מסיבות שונות כגון נישואין, ירושה או שותפות עסקית, להיפרד כך שהחלוקה המשותפת תסתיים ובצורה הוגנת ומאוזנת עבור כל השותפים.

חוות דעת זו הכרחית בעיקר במקרים בהם לא קיימים הסכמי שיתוף, חוזים או הסכמים אחרים, המגדירים או מעגנים את זכויותיהם וחובותיהם של כל אחד מהמחזיקים בנכס ולא מציעים דרכי חלוקה במקרה של פירוק השיתוף.

במהלך העבודה על חוות הדעת, נבחן את המצב הקיים ונמצא את הדרך האידאלית לבצע את פירוק השיתוף, כאשר הדרכים המקובלות הינן פירוק דרך "חלוקה בעין", ז"א חלוקה פיזית של המקרקעין לחלקים מסוימים בהתאם לחלק היחסי בו מחזיק כל אחד מהשותפים (במקרים מסוימים זה ידרוש תשלומי איזון), פירוק בדרך של מכירה, כאשר לא ניתן יהיה לבצע חלוקה בעין, או כאשר לא ניתן יהיה להגיע להסכמות או כאשר בית המשפט יורה על כך ופירוק בדרך של רישום בית משותף (באישור בית המשפט).

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כולל חמש זכויות קנייניות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, וזכות הקדימה.

רישום של זכויות אלו ניתן למצוא בנסח הטאבו ובאישורי זכויות של רמ"י או חברות משכנות.

זכות הבעלות: זכות זו נחשבת לבעלת המעמד הגבוה ביותר מבין חמש הזכויות המוגדרות בחוק המקרקעין.

לפי סעיף מס' 2 לחוק המקרקעין: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".

זאת אומרת שזכות הבעלות מאפשרת את הזכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין ללא צורך בהסכמת גורם אחר לכך (כמובן בכפוף להגבלות לפי דין או הסכם).

זכות השכירות/חכירה: זכות זו הינה אחת מזכויות המקרקעין הנפוצות ביותר בארץ, ומשמשת למטרות מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה ועוד. זכות זו שניה בחשיבותה לזכות הבעלות, אולם בשונה מזכות הבעלות, במקרה של שכירות או חכירה, ניתן להשכיר רק חלק מהמקרקעין.

לפי סעיף מס' 3 לחוק המקרקעי: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

זאת אומרת שזכות השכירות מאפשרת להחזיק ולעשות שימוש במקרקעין שלא לצמיתות, אולם בכפוף לקבלת תמורה.

חשוב לשים לב שבהסכמי שכירות/חכירה לדורות או לתקופות העולות על 25 שנה, יחולו מיסים שונים על ההסכם, כמפורט בחוק מיסוי מקרקעין.

זכות המשכנתה: זכות זו הינה הזכות השלישית המוגדרת בחוק המקרקעין.

לפי סעיף מס' 4 לחוק המקרקעין: "משכנתה היא משכון של מקרקעין".

זאת אומרת שנכס אשר ניתנה עבורו משכנתה כפוף גם להוראות חוק המשכון.

זכות המשכנתה אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק, להשתמש או לעשות בהם כל עסקה, אך זאת רק בכפוף להסכם המשכנתא.

זכות זיקת ההנאה: זכות זו הינה הזכות הרביעית המוגדרת בחוק המקרקעין.

לפי סעיף מס' 5 לחוק המקרקעין: "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה, שאין עמו זכות להחזיק בהם."

זכות זו מאפשרת לבעליה להשתמש בבמקרקעין של מישהו אחר, וזאת מבלי להחזיק בהם באופן קבוע.

זיקת ההנאה יכולה לרשם לטובת אדם מסוים, לטובת כלל הציבור, או לטובת מקרקעין אחרים.

זכות קדימה: זכות זו מקנה לבעליה קדימות לרכישת נכס מקרקעין במידה שיוצע למכירה.

לפי סעיף מס' 99 לחוק המקרקעין: " "בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה."

מצבו התכנוני של הנכס משקף את תכניות בניין העיר (תב"ע) החלות עליו וקובעות את הייעודים והשימושים השונים המותרים בקרקע. מתוך תכניות אלו, נובעות זכויות הבנייה החלות על הקרקע.

לכל תכנית בניין עיר יש תשריט ותקנון המציינים את ייעודי הקרקע (מגורים, משרדים, מסחר, תעשיה, שטח ציבורי פתוח, שטח פרטי פתוח וכו'), את אחוזי הבנייה ואת אפשרות ניצול אחוזי הבניה בקרקע. התשריט הוא שרטוט הכולל חלוקה לחלקות או אזורים שונים, ייעודי קרקע, שטחים ציבוריים וכו'. התקנון מפרט את זכויות הבניה ואופן הניצול שלהן בכל אחת מהחלקות.

בסופו של דבר, כשבאים להעריך שווי של נכס, לזכויות הבניה הקיימות בו יש משקל משמעותי בקביעת השווי. לעיתים קרובות, שווי הזכויות עצמן עשוי להיות גבוה משמעותית משווי הנכס הבנוי בפועל (זאת אומרת שבמקרקעין קיימות הרבה זכויות בניה לא מנוצלות).

מלבד השפעה על שווי הנכס, חשוב לדעת שלזכויות בניה לא מנוצלות יכולות להיות השפעה גם על המיסוי החל על הנכס, מה שרלוונטי בעיקר עבור המוכר בעסקת המקרקעין.

בכדי לנצל את זכויות הבניה, יש צורך בקבלת היתר בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומה מצוי הנכס. ישנה חשיבות גבוהה בבדיקת היתר הבניה אל מול הנכס הבנוי בפועל לוודא שאכן ישנה התאמה מלאה.

אם ישנה אי התאמה או חריגה בין היתר הבניה למצב הבנוי בפועל, זה יכול לגרור צווי הריסה ובנוסף להקשות על קבלת משכנתה בנכס. שני גורמים אלו משמעותיים מאוד בקביעת שווי הנכס ויכולים להשפיע משמעותית על שווי השוק שלו.

בבדיקת מצבו המשפטי של הנכס, אנו בוחנים את נסח הטאבו ובודקים האם רשומות בו הערות אזהרה שונות (בנוגע לרוכשים קודמים, הפקעות וכדומה) ובודקים האם רשומים עיקולים או שעבודים בנכס.

בנוסף, אנו בוחנים את חוזי השכירות הקיימים בנכס בכדי לוודא שאין שם מגבלות שונות העשויות לפגוע בשווי הנכס כגון דיירים מוגנים או חוזים ארוכי טווח ללא אפשרות יציאה.