בדיקת טרום רכישה/מכירה

רכישת דירה, בית או כל נכס מקרקעין אחר, היא בד"כ העסקה המורכבת, היקרה והמלחיצה ביותר שיבצע אדם במהלך חייו.

עסקה כזו, מומלץ לבצע תמיד בליווי אנשי מקצוע מתאימים, קרי שמאי מקרקעין ועו"ד מקרקעין.

אחד מתפקידיו החשובים של שמאי המקרקעין, הינו ביצוע בדיקת טרום רכישה לנכס, עוד בטרם נחתם הסכם המכר.

service

אנו ממליצים בחום להימנע מחתימה על הסכם רכישה לפני ביצוע שמאות מקדימה לנכס, או לכל הפחות, להתנות בחוזה הרכישה, את זה שכניסתו לתוקף תלויה בתוצאות בדיקת טרום הרכישה שתבוצע ע"י שמאי מקרקעין. שמאות מוקדמת כזו, עשויה לחסוך מכם, הרוכשים, עוגמת נפש עתידית והפסדים כספיים גדולים.

גם עבור מוכרי נכס מקרקעין, אנו ממליצים לבצע שמאות טרום מכירה, בכדי לדעת את שוויו האמיתי של הנכס ולדרוש עליו מחיר ריאלי. דבר זה יקל עליכם למכור את הנכס במהירות וימנע מכם הפסדים כספיים (הערכה של נכס מתחת לשוויו הריאלי עלולה לנבוע מחוסר ידיעה של זכויות נוספות הקיימות בנכס, או מאי גילוי מהצמדות השייכות לנכס או מהתעלמות מתכניות מתאר אשר מוסיפות ומרחיבות שימושים קיימים).

אנו מבצעים הערכות שווי לדירות, בתים פרטיים, משרדים, נכסים מסחריים, מגרשי מגורים, קרקעות חקלאיות, מבני תעשיה, בתי מלון ועוד.

בבואנו לאמוד את שווי הנכס הנרכש ואת כדאיות העסקה, אנו בודקים מספר גורמים חשובים:

  • מחיר הנכס הנרכש – אנו מבצעים סקר מחירים מקיף בסביבת הנכס, תוך השוואה לנכסים בעלי מאפיינים דומים ככל האפשר, בכדי להגיע לשוויו האמיתי של הנכס ולוודא שהעסקה אכן כדאית מבחינה כלכלית עבור הרוכש.
  • בדיקה פיזית של הבינוי הקיים בנכס והתאמתו לבינוי המאושר בהיתרי הבניה, במטרה לוודא שהנכס חף מחריגות בניה העשויות להפחית מערכו, להקשות בעתיד על מכירתו, להקטין את המימון הבנקאי, לגרור קנסות, צווי הריסה וכו'.
  • בדיקת זכויות הבניה הקיימות בנכס – אנו בודקים כמה אחוזים מזכויות הבניה נוצלו בנכס והאם קיימים בנכס אחוזי בניה נוספים שעדיין לא נוצלו, דבר אשר עשוי להעלות את שווי הנכס.
  • בדיקת תשריט ותקנון הבית המשותף – בדיקה זו רלוונטית לנכסים הרשומים כבתים משותפים. מבדיקת התשריט והתקנון, ניתן ללמוד על הצמדות הקיימות לנכס כגון חניה, מחסן, גג, חצר ועוד.
  • בדיקת מצבו המשפטי של הנכס – אנו בודקים את הבעלות הקיימת בנכס (בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל), בודקים שהנכס נקי משעבודים, עיקולים, הפקעות, הערות מגבילות וכו'. כמו כן, מוודאים שהנכס אכן משמש לייעודו המקורי (שימוש בנכס שלא בייעודו המקורי, כגון חנות המשמשת כדירה, אינו חוקי ללא היתר חורג ומשפיע מאוד על שוויו של הנכס ועל אפשרות לשעבד את הנכס ולקבל משכנתא).
  • בדיקת מידע תכנוני בקרבת הנכס – אנו בודקים, באמצעות מחלקת ההנדסה של הועדות המקומיות, את כל התב"עות החלות בסביבתו הקרובה של הנכס בכדי לוודא שלא מתוכננים שינויים שעשויים לפגוע בעתיד בשוויו של הנכס או באיכות החיים של הרוכש (כגון הפקעות החלות על קרקע נרכשת, בנייה מתוכננת של בניינים מול הנכס שיחסמו נוף וזרימת אויר, סלילה מתוכננת של כבישים רועשים וכו').
  • בדיקת מיקום הנכס וסביבתו. כידוע, למיקום ולסביבה הקרובה ישנה השפעה גדולה על שוויו של הנכס העכשווי והעתידי.
  • בדיקת כדאיות כלכלית – נעשה לעסקאות קומבינציה ותמ"א 38.