מומלץ מאוד, שכל עסקת נדל"ן תלווה על ידי שמאי מקרקעין אשר יוכל לתרום מניסיונו ומקצועיותו לטובת הערכת שווי לנכסים שבתורה תעלה את הסיכוי להצלחת העסקה.

חשוב לדעת, ששומת מקרקעין אשר נכתבת ע"י שמאי מקרקעין מורשה, הנה בעלת תוקף משפטי.

מקצוע שמאות המקרקעין בישראל מוסדר תחת "חוק שמאי מקרקעין, תשס"א 2001". על פי חוק זה, רק שמאי מקרקעין מוסמך רשאי לבצע הערכות שווי של נכסים.

 

ההכשרה הנדרשת משמאי מקרקעין

כדי לקבל רישיון המאפשר רישום בפנקס שמאי המקרקעין, על השמאי לעמוד בשלושה תנאים:

• להיות בעל השכלה אקדמאית.
• עמידה בכל 14 הבחינות שנעשות על ידי מועצת שמאי המקרקעין, הכפופה למשרד המשפטים.

• לבצע שנת התמחות מלאה, הכוללת 40 שעות שבועיות, אצל שמאי ותיק אשר הוסמך לאמן מתמחים בשמאות.

תפקידיו השונים של שמאי מקרקעין

מעבר להערכת שווי נכס נדל"ן לצורך מכירה או קניה, לשמאי מקרקעין ישנם תפקידים נוספים ובהם:

• כתיבת חוות דעת שמאי מקרקעין מומחה לבית משפט, במקרים של פירוק שותפות, קביעת ירידות ערך, קביעת שווי דמי שימוש, פלישות, סכסוכי יורשים ועוד.
• כתיבת חוות דעת לבטוחה. נעשית על פי רוב עבור בנקים וגופים פיננסים לטובת קבלת משכנתא או שעבוד של הנכס.
• כתיבת שומת מקרקעין למטרת הפחתת היטל השבחה (נקרא גם "שומה אחרת").
• תשלומי איזון כתוצאה של אישור תכניות איחוד וחלוקה.
• גובה תשלומי פיצויים בשל הפקעת מקרקעין.
• קביעת גובה תשלומי פיצויים בתביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה- ירידת ערך מקרקעין עקב אישור תכנית חדשה (תכניות מתאר מקומיות, תכניות מתאר מחוזיות ותכניות מתאר ארציות).
• עריכת שומת IFRS לצורך הערכת שווי נכסים הכלולים בדוחות כספיים של חברות בע"מ.
• עריכת שומות מקרקעין לקביעת שווי דיירות מוגנת ודמי מפתח. 
• בדיקת כדאיות כלכלית בפרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38 ובנייה חדשה.
• כתיבת "דוחות אפס" לפרוייקטי נדל"ן חדשים.
• כתיבת שומות מקרקעין לקרקע ספקולטיבית וקרקע חקלאית.
• בדיקת זכויות בנייה ומידע תכנוני לפני רכישת קרקע או נכס.
• השגה על שומות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
• השגה על שומות מס שבח.
• בדיקת מיסוי והיטלים החלים על הנכס, כגון היטלי השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, מס רכישה ועוד.
• השתתפות בהכנת תוכניות תב"ע.

בעיות היכולות להימנע כתוצאה של התייעצות עם שמאי מקרקעין

כאשר בוחרים להיוועץ עם שמאי מקרקעין, טרם ביצוע עסקת מקרקעין, או כאשר נעזרים בשמאי בהליך של הפחתת היטל השבחה, תביעת פיצויים בגין הפקעה או ירידת ערך, וכאשר נעזרים בשמאי מומחה לצורך שמאות לבית משפט, ניתן להימנע מלא מעט טעויות ושגיאות שייגרמו להפסדים כספיים גבוהים, עוגמת נפש, בזבוז ניכר של זמן ולפעמים אף לאיבוד הנכס.

חלק מהבעיות אשר עשויות להימנע מרוכש או מוכר של דירה או נכס מסחרי הנעזר בשרותי שמאי מקרקעין מומחה:

• העדר הערכת שווי נכס נדל"ן יכולה להוביל למכירה של נכס במחיר הנמוך מחיר השוק, למשל במקרים שבהם לא מובאות בחשבון זכויות בנייה נוספות.
• קניית נכס במחיר הגבוה ממחיר השוק, לדוגמה, במקרים שבהם הנכס הנרכש משווה לנכס "זהה" לפי הבנתו של הרוכש.
• קניית נכס אשר רשום בצורה שונה ממה שהוא מוצג ( כגון לא מעט נכסים מסחריים, משרדים ומחסנים, אשר משווקים ואף נמכרים לעיתים כדירות מגורים).
• קניית נכס התפוס על ידי דייר מוגן, במחיר של נכס חופשי. לדייר מוגן ישנן זכויות בנכס אשר לפעמים עולות על זכות הבעלות.
• קניית נכס מנוכל, המתחזה לבעליו החוקיים של הנכס. דבר זה עשוי לקרות כאשר לא מוודאים את זהותו של המוכר אל מול זהות האדם הרשום כבעלים בנסח הטאבו.
• קניית נכס אשר נבנה ללא היתר בנייה. תוספת בנייה זו עשויה להביא לצווי הריסה חלקיים או אף מלאים לנכס.
• קניית נכס בעל חריגות בנייה, אשר עשויות להוביל לצו הריסה ולקנסות.
• קניית נכס אשר חלקים ממנו, כגון חניה , מחסן, או גג, מוצמדים למעשה לנכס אחר.
• קניית נכס אשר מוצו בו כל זכויות הבנייה. במקרים כאלו, אשר עשויים לקרות ברכישה של בתים צמודי קרקע אשר נקנו להשקעה או למגורים, לא יהיה ניתן להרחיב את הנכס.
• קניית או מכירת נכס, ללא בדיקת מיסוי חזוי, אשר גובהו עשוי להפוך את העסקה ללא כדאית.
• קניית נכס אשר חלים עליו שעבודים והערות שונות, המגבילים את הסחירות שלו או את אופן השימוש ומיצוי הפוטנציאל שלו.

כלים עימם עובד שמאי מקרקעין

כליי העבודה העיקרים של שמאי מקרקעין בעת הערכת שווי נכס נדל"ן, אלו התקינה השמאית והקווים המנחים.

התקינה השמאית הנה אוסף של תקנים אשר נערכים על ידי הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין, במטרה להוות כללים נורמטיביים מקצועיים אשר יביאו לשיפור המקצועיות, רמת גילוי, והבהירות של השמאים הנעזרים בהם.

הקווים המנחים הנם אוסף של נורמות עבודה מקצועיות לפתרון סוגיות מיוחדות בשמאות המקרקעין

כיום ישנם 20 תקנים וכ-27 קווים מנחים אשר עוברים מידי פעם ריענון, שינויים והתחדשות.

כלים נוספים שבהם משתמש שמאי מקרקעין לצורך עבודתו ולצורך קבלת נתונים אמינים:

• בטאון "מקרקעין וערכם" – מגזין מקצועי עבור שמאי המקרקעין. במגזין זה מתפרסמות כתבות מקצועיות וסקירות נרחבות על עולם הנדל"ן.
• מאגר שומות מכריעות, המספק החלטות חשובות של שמאים מכריעים שונים וכן נתוני שווי.
• מאגר פסקי דין מתחום הנדל"ן, בהם ניתן להיעזר כאשר עורכים שומות מומחה לבית משפט ושומות למטרת הפחתת היטל השבחה.
• פורטלים אינטרנטיים כגון govmap, אתר רמ"י, המרכז למיפוי ישראל וכדומה בהם ניתן לקבל מידע תכנוני, מידע על מכרזים וכן תצ"אות שונות.
• ארכיוני מחלקות ההנדסה של הוועדות השונות לתכנון ובנייה שבהם ניתן לקבל נתונים על היתרי בנייה ומידע תכנוני החלים על הנכס.
• אתר רשות המיסים, בו מדווחות מכל עסקאות הנדל"ן וממנו ניתן להסיק על שווים של נכסים שונים.

שלבי עבודתו של שמאי מקרקעין

• זיהוי בעלי הזכויות הרשומים בנכס, על ידי בדיקת נסח הטאבו, או בדיקת אישורי הזכויות ברשות מקרקעי ישראל ובדיקת אישורי הזכויות בחברה המשכנת, ככל שישנם.
• בדיקת תשריט ותקנון הבית המשותף, בנכסים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים, לזיהוי הזכויות הנוספות הקיימות בנכס והצמדותיו של הנכס (גג, חניה, מחסן וכו') ככל שקיימות.
• בדיקת מצב תכנוני לסביבת הנכס, באתר רשות מקרקעי ישראל, לבחינת המצב התכנוני העכשווי ואיתור תוכניות שבתכנון או בהפקדה.
• ביקור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לבדיקה של זכויות בנייה נוספות הקיימות בנכס וקבלת מידע על המצב התכנוני בסביבת הנכס, כולל תב"עות שבתכנון עתידי העשויות להשפיע על אופייה של הסביבה ועל ערכו של הנכס.
• סקירה של תיק הבניין של הנכס כפי שקיים בארכיון הוועדה המקומית, לאיתור היתרי הבניה של הנכס ומסמכים רלוונטיים נוספים.
• סקירה של מסמכים נוספים הקשורים לשומה, במקרה של כתיבת שומת מומחה בית משפט או שומות לקביעת גובה פיצויי הפקעה או פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
• ביקור בנכס לצורך זיהויו הוודאי, התרשמות ממצבו הפיזי והתחזוקתי והשוואת המצב הקיים בפועל אל המצב המאושר בהיתרי הבניה.
• ביקור בסביבה הקרובה לנכס, לצורך אפיון האזור, השכונה ומצב הפיצוח הסביבתי והתשתיות.
• חיפוש וניתוח עסקאות ונתוני השוואה במאגרי המידע השונים, בדגש על נכסים הדומים ככל האפשר לנשוא חוות הדעת.
• כתיבת שומה ותחשיב, תוך שקלול כל המידע אשר נאסף במהלך העבודה וקביעת שווי הנכס, שווי השימוש בו, שווי פיצויי הפקעה וכו'.