שמאי מקרקעין בתל אביב

עבודתו של שמאי מקרקעין בתל אביב עשויה להיות מורכבת ומאתגרת במיוחד.

העיר תל אביב נוסדה בשנת 1909 בשם "אחוזת בית". בשנת 1949 אוחדה העיר עם יפו ומאז שמה תל אביב – יפו.

כיום, העיר תל אביב, אשר גבולותיה הם הים ממערב, הערים חולון ובת ים מדרום, בני ברק, פתח תקוה, גבעתיים ורמת גן ממזרח והרצליה ורמת השרון מצפון, היא השנייה בגודל האוכלוסייה מבין ערי ישראל.

תל אביב נחשבת למרכז של כלכלה, תרבות ואומנות, ומבחינה נדל"נית, היא אחת הערים המבוקשות ביותר למגורים ולתעסוקה בישראל ובכל יום נעשות בה עסקאות מקרקעין רבות.

בגלל הביקוש הרב לדירות מגורים ושטחי מסחר ומשרדים, בעיר מתרחשים כל הזמן תהליכי בניה והתחדשות ומחירי הנדל"ן בתל אביב, הם מהגבוהים בארץ ולרוב במגמת עליה.

שמאי מקרקעין בתל אביב צריך להכיר את מאפייניה, מעלותיה ומגרעותיה של כל אחת ואחת מהשכונות בתל אביב, ולפעמים אפילו את השוני שבין רחוב אחד למשנהו באותה השכונה, ואת תהליכי התכנון אשר חלים בעיר,  ובעזרת ניסיונו, עליו לזהות את מגמות והטרנדים החלים בקרב מבצעי העסקאות ולהתאים את עבודתו לכך.

שמאי מקרקעין בתל אביב

העיר ת"א מחולקת למספר אזורים ורובעים, כאשר כל אחד מהם מורכב ממספר שכונות.

באזור עבר הירקון מערב,

ניתן למצוא בין היתר את שכונת רמת אביב הוותיקה והמבוקשת, אשר בה יש בעיקר בנייני מגורים בני 5-3 קומות בבניה רוויה, שכונת אפקה, המאופיינת בריבוי בתים יוקרתיים צמודי קרקע, שכונת ל' המאופיינת בעיקר בבנייני מגורים בבניה רוויה של 8-6 קומות ומספר מרכזים מסחריים ושכונת כוכב הצפון אשר נבנתה בשנות ה90 ועדיין קיימות בה עתודות קרקע לניצול עתידי.

באזור עבר הצפון מזרח,

ניתן למצוא בין היתר את שכונת תל ברוך הוותיקה והיוקרתית, בה ישנם בתים צמודי קרקע לצד בניה רוויה נמוכה, שכונת הדר יוסף הוותיקה, שבה מבני מגורים ישנים בני שתי קומות לצד בניה רוויה במבנים בני 12-7 קומות ומתחמי התחדשות עירונית, שכונת צהלה המבוקשת הכוללת כ-500 בתים צמודי קרקע, רובם חד משפחתיים ומיעוטם דו-משפחתיים, נווה שרת אשר החלה כמעברה וכיום עוברת תהליך מאסיבי של פינוי בינוי, רמת החייל וקריית עתידים המבוקשות בקרב חברות היי-טק ובהן בנויים בניינים בני 4-2 קומות לצד מגדלי משרדים, כאשר בקומות הקרקע ישנם לא מעט שטחי מסחר, בעיקר בתי קפה ומסעדות.

באזור מזרח העיר,

נמצאות בין היתר, שכונות יד אליהו והתקווה הוותיקות, בהן ישנם בתי מגורים ישנים צמודי קרקע ובבניה רוויה של 4-2 קומות ושכונות ביצרון ונחלת יצחק שבהן מבני מגורים ותיקים לצד מגדלי משרדים ולתעסוקה.

באזור דרום העיר,

אפשר למצוא את שכונת פלורנטין, המשלבת עסקי מלאכה, תעשייה זעירה ומסחר, לצד בניינים מגורים בני 3 עד 4 קומות אשר כיום מאכלסת בעיקר רווקים וזוגות צעירים והעסקים הינם בעיקר חנויות מעצבים ובתי קפה, נווה שאנן, אשר הוקמה כשכונת פועלים, וכיום מאוכלסת בעיקר בתושבים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך ובעובדים עובדים זרים, כאשר בשנים האחרונות החלה בשכונה תנופת התחדשות עירונית ולאחרונה הוקמו לא מעט בנייני בוטיק למגורים אשר מושכים אוכלוסייה צעירה, שכונת שפירא המאופיינת בבתים נמוכי קומה אך צפופה ואוכלוסייתה חלשה מבחינה סוציו-אקונומית ושכונת קריית שלום בה ישנם בנייני רכבת לצד בתים דו קומתיים המיועדים לארבע יחידות דיור על שטח של כחצי דונם.

במרכז העיר תל אביב,

ניתן למצוא את אזור לב תל אביב, המתאפיין בבתי מגורים הבנויים בסגנון בסגנון האקלקטי. בשנים האחרונות ניכרת מגמה של שימור, חידוש ושיפוץ הבתים. במסגרת פרויקט ה"עיר הלבנה". מתחם העיר הלבנה ה"כלוא" בין אבן גבירול ודרך מנחם בגין ממזרח, אלנבי והרכבת מדרום, נחל הירקון מצפון הוכרז ע"י אונסק"ו, בשנת 2003 כ"אתר מורשת לאומי". במתחם מרוכזים כ-4000 מבנים אשר משויכים לסגנון האדריכלי האקלקטי, מרביתם הוקמו בשנות ה-30 של המאה העשרים. מרבית המבנים הינם מבני מגורים פשוטים, בני 3 עד 5 קומות וכיום חלקם מוגדרים כמבנים לשימור, עפ"י תוכנית תא/2650 ב'.

בנוסף, נמצאות במרכז העיר שכונת נווה צדק אשר נוסדה בשנת 1887, ובשנים האחרונות, בעקבות תוכנית השימור, הפכה לאחת השכונות המבוקשות ביותר במרכז העיר. בתים רבים שופצו ואף נבנו מחדש, והיא הפכה לאזור שוקק חיים המכיל חנויות מעצבים, גלריות לאמנות, בתי קפה, פאבים ומסעדות, שכונות שבזי וכרם התימנים המבוקשות, שבהן ניתן למצוא בתי מגורים לצד חנויות ובתי מסחר, שכונת מונטפיורי אשר בשנים האחרונות נבנים בה מרכזי תעסוקה ומגדלי משרדים, המחליפים את בתי המגורים הישנים ואזורי התעשייה, מתחם הקריה המשמש כיום את צה"ל, משרד הביטחון ומשרדי הממשלה השונים ומתחם שרונה אשר הוקם ע"י הגרמנים הטמפלרים בארץ ישראל, במחצית השנייה של המאה ה-19. בשנים האחרונות בוצעו במתחם שרונה עבודות שימור מבנים ובשנת 2014 נפתח המתחם מחדש. כיום ניתן למצוא  בו מסעדות, חנויות בוטיק ומוזיאונים. ובחלק הדרומי של המתחם נמצאים שלושה מגדלי שרונה, כשמתחתם שוק שרונה.

ביפו

נמצאות בין היתר שכונת יפו העתיקה, הכוללת את כיכר קדומים, רובע האומנים, סלע אנדרומדה ועוד, יפו ג' אשר נבנתה בשנות ה-70, על חורבות הבתים הערבים שהיו באזור זה, ןמורכבת בעיקר משיכונים, שכונת עג'מי הצפופה, בעלת הרחובות הצרים, אשר נחשבת כיום לפופולרית ומושכת אוכלוסייה עמידה יחסית, גבעת אנדרומדה, פרויקט מגורים סגור ויוקרתי מעל נמל יפו, שכונת מנשייה הממוקמת בין מרכז תל אביב ויפו ובה נמצאים מע"ר, פארק צ'ארלס קלור, תחנת האוטובוסים "כרמלית" ובית המלון דייוויד אנטרקונטיננטל ועוד.

תכניות מתאר בתל אביב

שמאי מקרקעין בתל אביב חייב להכיר כל אחת מתכניות המתאר הקיימות בעיר, אשר לעיתים ספציפיות לשכונה אחת או לחלק ממנה, והוא צריך להיות מעודכן בכל תכניות בניין עיר החדשות הנכנסות לתוקף, בכדי לדעת מהן זכויות הבניה אשר הן מקנות לנכס בו הוא מבצע שמאות, בין אם זה דירת מגורים, דירה להשקעה, משרד, נכס מסחרי או כל נדל"ן אחר וזאת על מנת לאמוד את שוויו האמיתי.

מבין תכניות המתאר הבולטות בעיר, ניתן לציין את:

תכנית מס' 286, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 216 מיום 28.02.1952.

התכנית קובעת כי לא ייבנה בניין על מגרש ששטחו קטן מ- 500 מ"ר, פרט למגרש הקיים לפי פרצלציה מאושרת, שבוצעה לפני כניסת התכנית הראשית לתוקף. הועדה המקומית תהיה רשאית לאשר הקמת בניין על מגרש ששטחו קטן מהשטח המינימלי האמור.

תכנית מ', אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.06.1982.

בתכנית נקבעו הוראות הקשורות לתוספת זכויות בנייה למגרשים ובניינים בקומות המשמשות למגורים- שינוי אחוזי בניה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות ועוד.

תכנית ע', אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ 3275 מתאריך 28.11.1985.

התכנית קובעת הוראות בדבר הקמת מרתפים במרחב התכנון המקומי של תל אביב.

תכנית ס', אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 3672 בתאריך 25.06.1989.

מטרת התכנית הינה קביעת הוראות ותנאים להוספת בניה של דירות גג בבניינים קיימים.

תכנית מס' 2710, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4540 מיום 03.07.1997.

התכנית מתירה הקמת מעלית בבניינים קיימים, כולל אפשרות של חריגה מקווי בניין בתנאים מסוימים.

תכנית ע-1, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5167 מיום 18.03.2003.

התכנית מתירה בניית 2 קומות מרתף בכל הבניינים, פרט לבתים צמודי קרקע בהם תותר בניית קומת מרתף אחת.

תכנית מס' 3440, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5526 מיום 10.05.2006.

התכנית עוסקת בהסדרת שטחי בניה, עיקרי ושרות, בעת איחוד דירות.

תכנית ג-1, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5705 מיום 22.08.2007.

התכנית מתירה הקמת חדר יציאה לגג בשטח של עד 40 מ"ר בבנייה בשלבים או ב65% משטחו בבנייה בו-זמנית על הגג. בניית חדר היציאה לגג תותר בתנאי ששטח הקומה העליונה לפחות 80% משטח הקומה שמתחתיה.

תכנית מס' 2650/ב', אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ 5846 מיום 4.9.2008.

תכנית שימור הכוללת כ- 1000 מבנים בשטח ההכרזה של "העיר הלבנה".

תכנית מס' תא/5000, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016.

תוכנית זו הנה תכנית מתאר כוללנית המהווה בסיס להכנת תכניות מתאר חלקיות ותכניות מפורטות, אשר רק מכוחן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.

לא ניתן להוציא היתרי בנייה מכח תכנית תא/5000.

תכנית תא/3616א (תכנית הרובעים), אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7668 מיום 18.01.09.

מטרת התכנית לקדם התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים על ידי קביעת מסגרת זכויות בנייה, הטמעת עקרונות בנייה של הכרזת אונסקו בתחום רובע 3 ו-4 בעיר תל אביב וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38.

הפחתת היטלי השבחה בתל אביב

כשמאי מקרקעין בתל אביב, אנו עוסקים גם בנושא הפחתת היטל השבחה, אם זה היטלים שחויבו בעסקאות מכר, על עליית שווי המקרקעין הנמכר כתוצאה מאישורן של התכניות לעיל ותוכניות נוספות, ואם זה מתוקף מתן הקלות או היתרי בניה.

ההיכרות הטובה שיש לנו עם התכניות הללו וזכויות הבניה המוקנות בהן, מאפשרת לנו להקטין משמעותית את גובה היטלי ההשבחה בתל אביב ולעיתים אף לבטלם לחלוטין.

מדיניות ההתחדשות העירונית בתל אביב

לאחרונה פורסמה המדיניות החדשה של עיריית תל אביב, בנוגע להתחדשות עירונית. על פי מדיניות זו, בתכניות פינוי-בינוי ולא בתכניות נקודתיות של תמ"א 38, לשטח הדירות הקיימות יתווספו רק 12 מ"ר ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר. מדובר בתוספת הנמוכה מתוספת השטחים במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי שנעשו בעיר, אשר בעבר הגיעה גם ל-40 מ"ר ליחידת דיור.

הקמת הרכבת הקלה והשפעתה על שווי המקרקעין בתל אביב

שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש לגלות היכרות מעמיקה בתוואי הרכבת הקלה המוקמת בימים אלו בעיר.

כיום, חלקים מסוימים מתל אביב סגורים לטובת בניית התחנות, המסילות והמנהרות בהן תעבור הרכבת הקלה. עבודות החפירה והסלילה גורמות לבעיות פקקים וקשיי נגישות ומפחיתות את תנועת העוברים ושבים בתקופת הבניה. בזמן העבודות, בעיקר ברחובות בהם בוצעו עבודות בצמוד לחזית הנכס, עשויה לחול ירידה במחירי שכירויות הנכסים, אולם במקביל ישנה, בחלק מהאזורים מהם מבוצעות העבודות, מגמה של עליה במחירי הנכסים, הן למגורים והן למסחר, מתוך ציפייה כי בתום העבודות, הקרבה לציר הרכבת הקלה תעלה הביקוש למגורים ולפתיחת עסקים חדשים, מה שיוביל לעליית מחירים.

בין יתר הכלים העומדים לשרותו של שמאי מקרקעין בתל אביב, אפשר למנות את עבודת השטח, סקרי מחירים, ביקורים בוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א, הכרות מעמיקה עם חוקי המקרקעין והתכנון ובניה ומעקב אחרי פסקי דין חדשים.

נשמח לסייע ולהשיב לכל שאלה, ככל שיהיו. משרדי שמאי מקרקעין אסף אפל

שירות לעו"ד וכונסי נכסים

מידע נוסף

הערכת שווי נכסים ודמי שימוש

מידע נוסף

בדיקת טרום רכישה/מכירה

מידע נוסף

היטלי השבחה

מידע נוסף