תקן 22 – שומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס צפיות
מטרת תקן 22: קביעת רמת הפרוט המינימלית והגילוי הנדרש בשומת מקרקעין, לקרקע המוגדרת כמשווקת לציבור על בסיס ציפיות.
תקן 22 קובע כללים לעריכת שומות מקרקעין לקרקעות שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בנייה מיידית, בין היתר קרקעות חקלאיות, קרקעות לתכנון בעתיד, קרקעות שלא חלה עליהן תוכנית מפורטת וכו', על מנת שהרוכש הפוטנציאלי יקבל את כל המידע העובדתי לגביהן, יוכל לבחון את סבירות המידע המוצג לו, ויוכל להעריך גם את הסיכון הכרוך ברכישה.
בשנים האחרונות ישנם מקרים רבים בהם מוצעת קרקע חקלאית לרכישה, אשר כביכול בעתיד הקרוב ישונה יעודה וניתן יהיה לבנות עליה דירות למגורים או מבני משרדים, מסחר או תעשייה.
דרך שיווק זו מציגה אפשרות כי כאשר הקרקע תופשר ותהיה זמינה לבנייה, יעלה ערכה בצורה ניכרת.
משמעות הדבר היא שהקרקע משווקת במחיר גבוה יותר משווי השוק שלה, המתייחס למצב התכנוני התקף. לעיתים, המשווקים אינם מספקים את המידע המלא והנדרש לקבלת החלטה לגבי רכישת הקרקע, ולרוכש הפוטנציאלי אין את הכלים לאמוד את הסבירות, הסיכויים והעלויות להפיכת הקרקע לזמינה לבנייה או לאמוד את הסיכונים הכרוכים ברכישת קרקע זו.
ייעודו של התקן, לאפשר לכל מי ששוקל רכישה של קרקע, לקבל ממציע הקרקע את כל המידע הנדרש ותמונה מקיפה לצורך קבלת החלטה האם לרכוש את הקרקע.
על פי תקן 22, שווי הקרקעות יוערך בשני מצבים:
מצב א' – המצב המאושר
הערכת השווי תתבסס על יעוד הקרקע בתוכניות המאושרות למצב הקובע. שמאי מקרקעין מחויב להציג שווי זה בשומתו, אשר ישקף את השווי בהתאם ליעוד המאושר ובהתאם למצב המשפטי המאושר. במקרים שבהם יזהה כי נערכו בעבר עסקאות המגלמות שווי הנגזר מפוטנציאל לשינוי יעוד, לא יסתמך השמאי בשומתו על עסקאות אלו.
מצב ב' – שווי מבוסס הנחה (היפותטי)
הערכת שווי זו, מבוססת על הנחה כי בעתיד תאושר תוכנית על פי הפרוגרמה התכנונית המוצגת לשמאי, אשר תאפשר מימוש בנייה על הקרקע.
במצב זה, על השמאי לקבוע שווי היפותטי של הקרקע, המניח כי הפרוגרמה התכנונית המוצעת, מאושרת וזמינה לבנייה.
השמאי יפרט את תחשיב השווי ההיפותטי לחלופה זו רק אם השתכנע כי הסבירות לאישור הפרוגרמה התכנונית אינה נמוכה.
במצב זה, השמאי יציין בשומה את אומדן משך הזמן שיידרש להערכתו לאישור הפרוגרמה אולם לא יכלול את הדחיה הנובעת מפרק זמן זה ואת הסיכון הכרוך באי אישור הפרוגרמה, בתחשיב השומה.
ז"א שכל הערכים במצב ב' יובאו באופן היפותטי בתחשיב השומה כזמינים ומאושרים במועד הקובע לשומה ללא רכיב הסיכון, וללא רכיב הדחיה.
חובה על שמאי להדגיש בשומה את האפשרות כי הפרוגרמה לא תתממש. בקרקעות בניהול רשות מקרקעי ישראל, ידגיש השמאי כי יתכן שאי אפשר יהיה לרכוש את הזכויות בקרקע לאחר שינוי יעודה והקרקע עלולה לחזור לרמ"י.
בנוסף לכך ידגיש השמאי כי תהליך הכנת תוכנית מפורטת הוא ארוך ועשוי להימשך שנים רבות.
